迪拜对非法转租的房东采取的措施，突显了公寓楼过度拥挤所带来的严重隐患。

迪拜土地部门(Dubai Land Department)作为房地产行业的监管机构，近期在一次检查中，禁止了10名业主出租其房产，原因是他们违反了多租户和安全相关的规定。

现行法律对合租公寓的人数进行了限制，在迪拜，每位居民至少需占用5平方米的空间。劳工宿舍则允许更紧凑的居住条件，每人3.7平方米。因过度拥挤，房东和租客都有可能面临起诉或驱逐。

然而，管理公司指出，一些住宅楼已成为蓝领工人的集中居住区。例如，迪拜码头的Escan Tower，公寓内的房间被隔开，以增加居住空间。

这座塔楼靠近拉希姆清真寺，拥有约300套公寓和约800名租户。其管理公司开始了一场漫长的斗争，试图驱逐非法居住者，其中许多是建筑行业的低收入工人。

Aspire-Lux联合物业管理公司的高级租赁顾问穆罕默德·尤尼斯(Mohamad Younes)表示：“大约三年前，我们开始管理Escan Tower的问题，当时约40%的公寓被用作员工宿舍。”该公司负责该物业的维护工作。

“在一个房间里，房地产公司设置了三层双层床，导致大约14个人挤在一个4米乘5米的房间里。我们向所有人发出了法律通知，给予他们六个月的时间搬离并寻找其他住所。”

深夜的干扰

管理人员报告称，深夜有人饮酒，常常造成干扰，同时大楼的电力消耗和维护成本也在飙升。

门禁卡被封锁，任何想要进入大楼的人，若没有登记的埃贾里住宅合同，均被拒绝入内。大楼的保安人员也得到了加强。

尤尼斯表示：“人们总是试图绕过这些规定。”“他们开始贿赂保安人员，因为他们需要用石膏墙和隔板将公寓细分。”

“一旦我们发现有人试图引入董事会，我们就会立即意识到他在试图分享，因此会立刻阻止他。这一行动始于保安公司，因为一些房东完全不知道这种情况的发生。”

在驱逐通知发出六个月后，大多数非法租户已离开，目前只有10%的公寓被认为是合租的。

《国家报》在2022年11月报道称，迪拜码头的苏拉法大厦(Sulafa Tower)在十年内经历了两次大火，因过度拥挤，该大厦对建筑通道和安全进行了重大改革，并驱逐了数百名未登记的租户。

对于多用途建筑，消防安全是最大的担忧之一。阿联酋消防和生命安全守则对房东和物业管理公司提出了要求。

该守则将消防安全的管理责任归于业主。他们必须制定应急行动计划，并确保所有消防安全系统正常运作。系统必须由民防部门批准的上市公司进行维护。

消防安全

专家表示，迪拜针对多房入住的持续运动将改善消防安全和租户的生活条件。

环境咨询公司WSP的消防和生命安全副主管丹尼尔·福特(Daniel Ford)指出：“所有建筑都是从消防和应急的角度进行设计的，这基于预计的楼层占用人数。”

“如果存在额外的居住者，可能会导致疏散延迟，因为楼梯内会出现拥堵。”

“居住在同一空间内的人越多，该空间的火灾负荷可能就越高，这很可能会限制用于控制火灾的喷水灭火系统的有效性。”

火灾负荷是指可能导致火灾蔓延的可燃材料的数量。

高层公寓楼是最有可能被多人使用的建筑类型。

在过去十年中，迪拜注册的公寓租赁合同数量激增。根据迪拜土地部门的数据，2015年提交了3700份注册公寓合同，而到2023年，这一数字已攀升至14900份。到2024年第二季度，又提交了8900份合同。

迪拜码头仍然是阿联酋最受欢迎的公寓租赁地区，2024年登记了1687份合同，其次是市中心，登记了1013份。

DLD的数据显示，一居室公寓最受欢迎，占市场份额的67%，而两居室公寓占27%。

迪拜Paragon Properties的所有者兼创始人迪安·查特(Dean Charter)表示，混合开发建筑最有可能包含多套公寓。

“由于过度拥挤和多人入住的问题，我们在同样的开发商和地区，如迪拜码头和JLT，观察到了这一现象，”他说。

“对于受人尊敬的大型开发商来说，共用房间或过度拥挤并不是问题，但我们确实遇到过一些规模较小的独立开发商经营的楼盘，三居室公寓里住了15人。”

需求飙升

近年来，迪拜的人口激增，催生了对更便宜、多用途住宿的需求。

迪拜统计中心网站的实时跟踪显示，2015年，迪拜的人口约为240万，而现在接近380万。

查特表示：“有时，如果房东无法收回他们要求的租金，他们会将居住空间改造成卧室，以最大化租金收入。”

“这只是这些案例中的一小部分，因为大多数情况下，房东甚至不知道租客已经将房产转租。”

“房东要么对这些规定不够了解，要么这些规定没有得到执行。当有人搬进来的时候，开发商有责任阻止这种情况的发生。”

房东必须确保其房产符合入住限制和Ejari规定。协议通常规定，未经房东事先书面同意的转租行为构成违约。

如果物业以未在租赁协议中规定的方式被占用，例如未经许可的多次占用，即使业主最初并不知情，也可能要承担责任。

易卜拉欣·班纳律师事务所(Ibrahim Al Banna Advocates and Legal Consultants)的律师苏海尔·拉纳(Suheil Rana)表示：“在迪拜人口密集的地区，多次合租的情况越来越普遍，租户可能会在未经房东同意的情况下，通过转租或合租来尽量降低租金成本。”

“这种做法虽然对租户有经济保障，但往往违反租赁协议的条款以及旨在控制住房密度和确保安全的当地法规。”

“因此，迪拜市政府通过定期检查和严格执行住房法，加大了遏制这些未经授权的安排的力度。”

“如果房东发现他们的房产在未经同意的情况下被非法转租为多套公寓，迅速而审慎的行动至关重要。”